L\u2019articolo 3 del D.Lgs. n. 23\/2011 (decreto attuativo della riforma del federalismo fiscale) ha introdotto la facolt\u00e0 per il proprietario di unit\u00e0 immobiliari locate ad uso abitativo di avvalersi, a decorrere dall\u2019anno 2011, del regime della cosiddetta \u201ccedolare secca\u201d sugli affitti.<\/p>\n\n
Il nuovo regime opzionale, dunque, opera solo per le locazioni di immobili ad uso abitativo, ovvero di pertinenze locate congiuntamente all\u2019abitazione, e non per le locazioni di immobili adibiti ad uso diverso. Con Provvedimento del Direttore dell\u2019Agenzia delle Entrare del 7 aprile 2011 sono state poi definite le modalit\u00e0 di esercizio dell\u2019opzione, i termini e le modalit\u00e0 di versamento in acconto ed a saldo della cedolare secca, mentre con la Circolare n. 26\/E del 1\u00b0 giugno 2011, l\u2019Agenzia delle Entrate ha fornito dei chiarimenti in ordine all\u2019applicazione del nuovo regime di tassazione sostitutivo.<\/p>\n\n
L\u2019opzione va esercitata all\u2019atto della registrazione del contratto di locazione, e mantiene i suoi effetti per tutta la durata del discendente rapporto, a meno di espressa revoca. Non pare, pertanto, assolutamente indispensabile che il locatore, dopo aver effettuato la sua opzione per la cedolare in sede di registrazione, debba ripetere la stessa al momento di ciascun versamento annuale dell\u2019imposta.<\/p>\n\n
L\u2019imposta operata nelle forme della cedolare secca \u00e8 qualificata come sostitutiva dell\u2019imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonch\u00e9 dell\u2019imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione.<\/p>\n\n
Il comma 11 del D.Lgs. n. 23\/2011 condiziona l\u2019efficacia dell\u2019opzione \u201ccedolare secca\u201d alla prevista formale comunicazione di essa da dare al conduttore con lettera raccomandata, unita alla contestuale rinuncia alla facolt\u00e0 di chiedere a qualsiasi titolo l\u2019aggiornamento del canone. Infatti, sulla base del medesimo comma 11, per il periodo corrispondente alla durata dell\u2019opzione, rimane sospesa la facolt\u00e0 del locatore di conseguire l\u2019aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, e pure come variazione ISTAT verificatosi nell\u2019anno precedente. In ipotesi di una pluralit\u00e0 di conduttori, la comunicazione dell\u2019opzione ancorch\u00e9 operata con atto unico, va distintamente operata in favore di ciascuno di essi. Lo stesso comma 11, infine, afferma l\u2019inderogabilit\u00e0 pattizia delle disposizioni inerenti l\u2019obbligo di preventiva comunicazione al conduttore dell\u2019opzione per la cedolare secca e la contemporanea sospensione della facolt\u00e0 di chiedere l\u2019aggiornamento del canone. Ne deriva che va considerata come nulla l\u2019eventuale clausola contrattuale con la quale il proprietario dell\u2019unit\u00e0 dichiara di avvalersi del regime della cedolare secca con rinuncia del conduttore a ricevere la comunicazione, ovvero con rinuncia dello stesso di beneficiare della sospensione dell\u2019aggiornamento del canone. La predetta sospensione \u00e8 riferibile, inoltre, solo all\u2019aggiornamento legato a variazioni del potere di acquisto della moneta e non pu\u00f2 essere esteso ad altre pattuizioni che, conformente alla volont\u00e0 delle parti, abbiano l\u2019effetto di accrescere il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi alla svalutazione monetaria.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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